Звичайна послідовність для спорудження прибуткового буднику: замовник (власник земельної ділянки) – архітектор (проектант) – підрядник (виконавець будівельних робіт).
Замовники (власники) прибуткових будинків
Замовниками прибуткових будинків були заможні люди з будь-яких верств суспільства. Мати прибутковий будинок було вигідно та престижно, тому серед домовласників були селяни, міщани, купці, офіцери й генерали, лікарі, професори університету, дворянство й титуловані особи. Адже це був надійний спосіб забезпечити стабільний прибуток з нерухомості.
Концентрація капіталу мала місце і серед домовласників:
- комерційному раднику М. Б. Попову 1918 року належало десять будинків різних за розмірами і призначенням: вул. Хрещатик, 15 і 29; Лютеранська, 3; Басейна, 4; Велика Васильківська, 1-3; Олександрійська, 15, 81, 83; Андріївська, 4; Катерининська, 16,
- відомим домовласником був будівельний підрядник Л. Б. Гінзбург. Йому належали величезні будинки по вул. Інститутській, 14,16-18; Миколаївській, 9; Бібіковському бульвару, 5,
- інженерові шляхів сполучень В. Я. Демченку належали будинки по вул. Лютеранській, 11; Миколаївській, 17/1; Ольгинській, 3; Великій Житомирській, 25/2.
У 1910-х роках почали виникати об’єднання домовласників – товариства квартировласників. Це давало можливість вести централізованого облік і нагляд за технічним станом будинків, які мали дедалі складніше інженерне обладнання, включно з центральним опаленням пасажирськими та вантажними ліфтами. Таким чином, житлово-експлуатаційні контори не є радянським винаходом.
Велике значення для існування і спорудження прибуткових будників мали численні кредитні товариства та страхові компанії, які, у свою чергу, теж ставали власниками прибуткових будинків.
Архітектори (проектанти) прибуткових будинків
Спорудження прибуткових будинків здійснювалося винятково за схваленим проектом, підписаним архітектором або іншим техніком, що мав право на проектування кам’яних будинків.
Згідно з діючими у той час законами, право на проектування кам’яних будинків мали особи, які закінчили повний курс навчання у таких інститутах як: інженерів шляхів сполучень, цивільних інженерів, технологічних (Петербург, Харків) та політехнічних (Петербург, Київ, Рига, Варшава). А також ті, хто закінчив повний курс навчання у Вищому художньому училищі при Імператорській академії мистецтв, яке давало звання академіка або художника-архітектора. До цього училища на два старші курси могли також вступати особи, які закінчили курс в Інституті цивільних інженерів. Право бути зарахованим до Імператорської академії мистецтв надавалося також особам, які закінчили повний курс архітектурного відділу в середніх художніх училищах (Київ, Харків, Одеса, Казань), що були у віданні Імператорській академії мистецтв. Крім того, право вступу надавалося будівельним практикам, які обіймали посаду помічника архітектора.
Право ведення будівельних робіт могли одержати також особи, що склали особливий іспит при Інституті цивільних інженерів; переважно це були іноземці та ті, хто здобував освіту за кордоном.
Якщо в 1870-х роках у Києві працювало сім архітекторів, а 1900 року вісімнадцять, то вже 1915 року – шістдесят шість, а також десятки інженерів-будівельників та цивільних інженерів, інженерів шляхів сполучень, військових інженерів.
Головний тон в архітектурі Києва задавали вихованці найкращих тогочасних навчальних закладів – петербурзьких – Імператорської академії мистецтв та Інституту цивільних інженерів.
Серед київських архітекторів, які проектували прибуткові будинки та особняки та в різний час закінчили Академію мистецтв, були: О. В. Беретті, П. І. Спарро, О. А. Шіле; Е. П. Брадтмана, В. В. Городецький, Р. Ф. Мельцер, В.М. Ніколаєв; П.Ф. Альошин, П.С. Андрєєв, Іп.В. Ніколаєв, В.М. Риков, Д.Г. Торов, Ф.А. Троупянський.
Найактивнішим, вагомим (чисельно) був вклад у забудову Києва та прибуткових будинків, архітектора та академіка архітектури Володимира Миколайовича Ніколаєва (1847-1911). Він був справжнім співцем «неоренесансу» в Києві, доклав чимало зусиль до виховання київських будівничих, тривалий час очолював створене ним Київське художнє училище. За проектами В. М. Ніколаєва у Києві споруджено понад 20 прибуткових будинків. У творчості В. М. Ніколаєва переважав сухий академізм та консервативна думка, він не сприйняв модерну та раціоналізму.
Серед київських архітекторів – випускників Імператорській академії мистецтв – були талановиті творці, зодчі-новатори, митці, які залишили по собі добру згадку своїми творами, що витримали випробування часом, – це П.Ф. Альошин, П.С. Андрєєв, Е.П. Брадтман, В.В. Городецький, В.М. Риков, Д.Г. Торов, Ф.А. Троупянський. Їхні споруди добре помітні.
Вагомий внесок у архітектуру київських прибуткових будинків зробили і випускники Інституту цивільних інженерів: П.Ф. Альошин (згодом закінчив і Академію мистецтв), М.Г. Артинов, І.І. Бєляєв, В.А. Безсмертний, М.П. Бобрусов, О.М. Вербицький, П.І. Голландський, М.М. Горденін, М.О. Даміловський, О.Я. Дубицький, Ф.Ф. Ессен, Є.Ф. Єрмаков, П.А. Жуков, Й.А. Зекцер, М.С. Іконніков, М.М. Казанський, Е.Л. Кляве, О.В. Кобелєв, О.С. Кривошеєв, В.І. Куликовський, П.Л. Лебедєв, Г.К. Лєдуховський, В.П. Пещанський, В.О. Осьмак, Г.П. Позняков, К.І. Сроковський, С.П. Тимошенко, О.Р. Хойнацький, М.О. Шехонін, Г.П. Шлейфер, М.І. Юрасов, М.І. Яскевич.
Вагомість вкладу кожного з цих архітекторів у забудову Києва різна – були талановиті й не дуже. Найвідоміші з них: І.І. Бєляєв, В.А. Безсмертний, М.П. Бобрусов, О.М. Вербицький, П.І. Голландський, Ф.Ф. Ессен, Й.А. Зекцер, О.В. Кобелєв, Г.К. Лєдуховський, В.О. Осьмак, В.П. Пещанський, В.О. Шехонін, Г.П. Шлейфер, М.І. Яскевич. Їхній почерк теж добре помітний з-поміж інших.
Серед військових інженерів, які так само проектували в Києві особняки та прибуткові будинки, відомі В. П. Катеринич, Є.А. Толстой, М.І. Чекмарьов.
Слід назвати архітекторів та інженерів, які здобували освіту в інших закладах, але так само працювали в Києві, проектуючи, зокрема, й прибуткові будинки. Це – М.О. Вишневський, О.Т. Гілевич, М.М. Добачевський, К.Л. Іваницький, В.Г. Кричевський, В. Л. Максимов, Ф. М. Олтаржевський, П. П. Свадковський, А. Д. Трахтенберг, В. Г. Трегубов, П. Федоров, О. П. Феокритов, Л. В. Цеслинський, М. О. Шехонін, К. Ф. Шиман.
Помітний внесок у забудову Києва, зокрема й прибутковими будинками, зробили техніки-архітектори П. В. Воронцов, М. В. Клуг, А.Д. Трахтенберг та А.-Ф. К. Краусс.
За проектами талановитого техніка-архітектора Андрія-Фердинанда Кіндратовича Краусса у Києві за доби першої «будівельної гарячки» було зведено понад тридцять прибуткових будинків, щоправда досить одноманітних. Втім, його фасади в дусі «неоренесансу» нічим не поступалися перед проектами академіка архітектури В. М. Ніколаєва.
Неважко помітити, що серед названих архітекторів практично повністю відсутні українці.Так, царський уряд, проводячи імперську русифікаторську політику, не лише не зберігав національні традиції України й Києва, а всіляко їх нівелював під загальноросійські смаки. До Києва надсилали архітекторів неукраїнського походження. Дуже «патріотично» виглядала творчість М. Г. Артинова та Є.Ф. Єрмакова, які проектували й будували різноманітні за призначенням споруди, але переважно в «російському» стилі.
Особливу увагу привертає творчість талановитого архітектора-художника В. Г. Кричевського (1872-1952) – засновника українського національного стилю в архітектурі на початку XX століття. Під впливом його таланту звернулися до національного романтизму й деякі інші київські зодчі.
Посаду міського архітектора у період, що розглядається, у Міській управі обіймав практикуючий (особисто!) дипломований фахівець, людина небайдужа. Так, на цьому посту тривалий час перебували: О. Я. Шіле, В. М. Ніколаєв, Іп. В. Ніколаєв, М. П. Бобрусов, О. С. Кривошеєв, Е. П. Брадтман та інші відомі київські архітектори.
Підрядники (виконавці будівельних робіт)
За звичаями, що діяли до революції 1917 року і деякий час після неї, підряд на будівництво могла взяти будь-яка будівельна контора, яка мала досвід і рекомендації попередніх замовників, а також та, що пропонувала на конкурентній основі найменші витрати. Для цього влаштовувалися торги, на яких і перемогали спритніші й заповзятливіші. Взаємостосунки між замовниками й підрядниками регулювалися діючим на той час Положенням про казенні підряди й замовлення.
Будівельний сезон починався у Києві з 1 березня або 1 квітня – залежно від погоди – і тривав до 1 листопада. Взимку будови завмирали.
Навесні підрядник, маючи на руках замовлення-підряд і затверджений проект, наймав на роботу артіль робітників-сезонників, очолювану десятником. Укладався контракт: з усіма умовами найму, вказувались тривалість робочого дня, розмір заробітної плати, нормативи та вік працюючих – згідно з діючими Будівельним уставом і Урочним положенням з будівельного мистецтва.
Урочне положенням з будівельного мистецтва містило «уроки», тобто норми виробітку на різних видах операцій, з урахуванням навичок, обсягу робочого часу, залежно від пори року та місцевості. Подекуди різні відомства укладали свої довідники, а єдиного нормування не існувало, і, звичайно, цим спритно користувалися підрядники – недуже порядні.
Відомими київськими будівельниками-підрядниками були Ф. О. Альошин (батько архітектора П. Ф. Альошина), Л. Б. Гінзбург, Л. М. Гугель, Я. Є. Файбишенко та інші.
Масове будівництво викликало появу спеціалізованих будівельних фірм, які виконували певні види робіт: бетонні, штукатурні, малярні, сантехнічні, електротехнічні тощо.
Робітники різних спеціальностей об’єднувалися в артілі: землекопів, грабарів, каменярів, мулярів, теслів, штукатурів, електромонтерів, загальнобудівельних професій, підвожчиків цегли тощо.
Безпосереднє керівництво артілями здійснювали десятники, які здобували освіту в Київській школі десятників зі шляхової та будівельної справи. У школі викладали арифметику, російську мову, фізику, малювання й каліграфію, вітчизняну історію, географію, архітектуру, Закон Божий, гігієну та надання першої медичної допомоги.
Серед викладачів фаху були відомі київські цивільні інженери: В. А. Безсмертний, О. В. Кобелєв, Ф. Ф. Ессен, В. П. Листовничий, В. А. Обремський, К. В. Петроградський, К. І. Сроковський, А. Е. Страус. Подальшого практичного досвіду десятники набували на будівництві, інколи під безпосереднім керівництвом і наглядом своїх же викладачів – авторів проектів. Школа містилася в імпозантному будинку на Столипінській, 55-Б (сучасна вул. Івана Гончара). Про рівень підготовки десятників свідчить і якість колишніх прибуткових будинків.
Архітектурні й будівельні контори, фірми широко рекламували свою діяльність, вдаючись інколи до досить цікавих прийомів:
- Архітектурне бюро і будівельна контора К.Ф. Шимана вмістила на фірмових бланках як брифкопф зображення (штамп на бланку) уже відомого в Києві прибуткового будинку на розі Прорізної і Володимирської вулиць, 24/39, спорудженого за проектом і під керівництвом архітектора К. Ф. Шимана.
- Технічна контора Я. Є. Файбишенка рекламувала свої здобутки цілою низкою світлин споруджених нею будинків у Києві – у путівнику «Весь Киев в кармане».
Надзвичайна спритність київських підрядників і будівничих стала свого часу своєрідною «притчею во язицех», про що йтиметься далі. Як приклад того, у які кошти обходилося спорудження прибуткового будинку, можна вказати на відомий киянам будинок на розі вул. Фундукліївської (сучасна вул. Богдана Хмельницького) і Театральної, 30/10: «Постройка громадного дома в усадьбе Самонова потребовала 3 мли штук кирпича и стоила 250 тьіс. рублей».
Надзвичайно суттєвим у практиці спорудження прибуткових будинків було широке кредитування цих робіт під заставу нерухомого майна. Умови кредитування були взаємовигідними і абсолютно виключали будь-які зловживання сторін.
Швидке збагачення у ті часи викликало підозру та осуд суспільства, а сам скоробагатько ставав небажаним для оточення через підозру в шахрайстві, непорядності, порушенні загальноприйнятих норм моралі й честі. Такі випадки траплялися, але не були поширеним явищем, як сто років потому…