Правила забудови Києва та нумерації будинків є незмінними протягом більш ніж століття.
У повсякденній практичній діяльності архітектори і будівельники Києва керувалися Будівельним уставом (останнє видання 1900 р.), обов’язковими постановами Міської думи (1879-1912), циркулярами техніко-будівельного комітету Міністерства внутрішніх справ та рішеннями Правительствуючого сенату.
Для зручності користування цими матеріалами виходили друком збірники,укладені міськими архітекторами В. М. Ніколаєвим, Іп. В. Ніколаєвим. Відповідно до правил забудови Києва,затверджених ще 11 травня 1861 року та підтверджених 1873 року, всі вулиці міста було розподілено на чотири розряди:
- Найголовніші вулиці, площі.
- Другорядні вулиці.
- Менш важливі вулиці.
- Решта вулиць.
Вулиці й площі першого розряду належало забудовувати тільки кам’яницями, критими залізом, зі сходами з вогнетривких матеріалів, висотою не менше двох поверхів.
На вулицях і площах другого розряду дозволялося, крім кам’яниць і одноповерхових, у тому числі споруджувати по лініях вулиць дерев’яні на кам’яних поверхах чи напівповерхах криті залізом будівлі, зі сходами в кам’яних частинах з матеріалів, що не горять, а всередині подвір’їв – дерев’яні на кам’яних підвалинах чи стовпах служби, криті залізом.
На вулицях, що належали до третього розряду, дозволялося, крім названого у перших двох розрядах, споруджувати також одноповерхові будівлі під залізними дахами, «за покращеними фасадами».
Четвертий розряд дозволяв споруджувати суспіль дерев’яні криті будівлі, «по фасадах без особливих прикрас».
Втім, наріжні будинки підпорядковувалися правилам вулиць вищих розрядів.
По кожному розряду наводився повний перелік відповідних київських вулиць. Через наявність у Києві фортеці на Печерську, райони будівництва та висота будинків зазнавали обмежень, зумовлених так званими «еспланадиими правилами». Навіть після віднесення фортеці 1897 року до розряду «фортеця-склад», обмеження продовжували діяти аж до 25 липня 1909 року. Після їх скасування стало можливим спорудження великих прибуткових будинків у Липках та інших частинах міста.
На спорудження будь-якої приватної будівлі потрібен був дозвіл міської управи, і для одержання такого дозволу власник земельної ділянки чи садиби звертався з «прошенієм», додаючи до нього проектні креслення (в копіях) фасаду, розрізу й поповерхових планів у двох примірниках, підписані автором проекту, а також завірений міським землеміром план садиби з позначеним місцем нової будівлі (прохач письмово затверджував вірність планів, якщо вони не були підписані міським землеміром). До цього прохач додавав підписку архітектора або іншого техніка, який брав на себе зобов’язання відповідального будівничого (якщо споруда кам’яна).
На кожен проект, який затверджувала міська Управа, наклеювався спеціальний аркуш з видрукуваним стандартним текстом, де зазначалися види робіт, які плануються проводити. Ці роботи повинні були виконуватися під наглядом відповідального архітектора, від якого мала бути подана до міської Управи підписка. Загалом же будова має виконуватися згідно з діючими узаконеннями та щоб лінії будівель були б зазначені Міським Землеміром, із засвідченням про це на плані, щоб зовнішні стіни були б потиньковані, а будівля не зайнята під житло у перший рік по спорудженні. Цю форму підписували член Управи та міський архітектор.
Правилами регламентувалися умови забудови садиби, що могла бути поділеною на яку завгодно кількість менших ділянок, з дотриманням протипожежних розривів між спорудами, із сполученням кожної ділянки з вулицею. У торцевих стінах не дозволялися вікна та скат даху на сусідську ділянку. Дотримання цих правил, за умов нерівномірної, різночасової забудови вулиць і кварталів, часто призводив до появи високих потворних глухих стін, які, з огляду на складний київський рельєф, виднілися звідусіль (Фундукліївська, 10; Ярославів Вал, 14-А; Володіімирська, 19 тощо).
Проте деякі хитрі забудовники спритно обминали цю постанову як за рахунок влаштування у торцевій стіні неглибоких ніш із вікнами допоміжних приміщень, що нібито не дивилися в бік сусідньої ділянки, бо не виходили за межу забудови (Садова, 1; Велика Житомирська, 34), так і за рахунок широкої ніші з вікнами з усіх сторін (Кузнєчна, 9; Фундукліївська, 32; Костьольна, 8; Пушкінська, 21, 23).
Лише у поодиноких випадках, коли архітектор мав можливість тактовно відгукнутися на вже існуючу і явно специфічну забудову сусідньої ділянки, з’являвся хоч і глухий, проте доречно декорований торець (вул. Ярославів Вал, 7 – сусідня садиба з караїмською кенасою).
Нагляд за виконанням будівельних правил здійснювала міська Управа та поліція відповідних дільниць міста.
Серед обов’язкових правил тих часів: протипожежні вимоги, а також заборона тинькувати цегляні стіни раніше ніж через рік.
За тодішньою технологією мурування, спорудження будь-яких цегляних будинків провадилося, залежно від обсягів, щонайменше упродовж двох сезонів, оскільки вапнякові розчини тверділи повільно і кладка давала значну усадку. Тож у перший сезон зводилися стіни, робилися перекриття, дах і покрівля. Наступного року виконувалися сантехнічні, опоряджувальні та інші роботи, і на осінь будинок був готовий до заселення.
Головним чином наголос у правилах робився на тому, чого не можна робити під час будівництва: адже вважалося, що, як, власне, будувати, знали всі – цього навчали добре.
Чимало уваги приділялося взаємостосункам і співіснуванню приватних власників та їх ставленню до загальноміської власності і норм співжиття: вулиця, межі ділянок тощо.
Окремо погоджувалося облаштування тротуарів уздовж приватних володінь на вулицях міста. В обов’язки домовласників входило й утримання у належному стані тротуара, зелених насаджень та половини проїжджої частини у межах садиби з боку вулиці. Цю роботу виконував протягом дня двірник (підмітав, збирав сміття й кінський гній), а контроль здійснював місцевий наглядач поліції.
Ширина тротуару також регламентувалася чотирма категоріями, встановленими постановою міської Управи для всіх вулиць Києва:
- на вулицях першої категорії тротуар належало замощувати на всю ширину – між бруківкою й лінією садиб (будинків);
- на вулицях другої категорії тротуар влаштовувався біля бруківки і відокремлювався від будинків палісадниками -подекуди такі ділянки збереглися й досі (Жилянська, Микільська, Тарасівська, Золотоворітська, Несторівська, нижня частина вул. Богдана Хмельницького (кол. вул. Фундукліївська);
- на вулицях третьої категорії тротуар облаштовували шириною не менше 2 м;
- на вулицях четвертої категорії – приблизно 1 м.
Матеріалом для тротуару міг бути асфальт, кам’яні та цементні плити, плити з випаленої глини, клінкеру, бетон та краща біла будівельна цегла – так званий «залізняк». Зразки старого київського тротуару, навіть, у 2010 році, подекуди ще збереглись:
- з грубезних брил трахтемирівського каменю (під аркбутанами лаврської друкарні);
- з гранітних плит великого формату, оброблених бучардою (від Свято-Троїцької брами до паперті Успенського собору Лаври);
- з цементних плит з гофрованою, або «вафельною», поверхнею: відмостка вздовж огорожі садиби на Лютеранській, 23; подекуди на Новому Байковому кладовищі; підхід до особнячка на Квітучому провулку, 5 (Лук’янівка); курдонер Націопального художнього музею України (вул. Грушевського, 6) – тут, навіть, збереглася фірмова плитка з написом на лицьовій стороні: «С. И. Сускій въ Кіевъ» – своєрідна реклама);
- з білої (жовтої) київської цегли (біля Вознесенської соборної церкви Флорівського монастиря).
Практикувалося облаштування тротуару з різних матеріалів – смугами паралельно з бордюром: власне тротуар, доріжка для пішоходів могла бути з асфальту, а проміжок між деревами замощувався цеглою тощо.
Правилами забудови регламентувалося влаштування світлових приямків біля вікон напівпідвальних приміщень (тоді ці приямки називалися пристінними колодязями), навісів-козирків над парадними входами (тодішня назва – зонт), в’їздів до подвір’їв через хідник тощо. Все це зобов’язувало власника садиби не створювати перешкод і незручностей для пішоходів – обмежувався розмір виступаючих частин будинку. Конфлікти виникали особливо гострі, коли добудовувалися вітрини магазинів – за рахунок, звичайно ж, зменшення ширини хідника. Міська Управа перевіряла розміри добудов, накладаючи штрафи на порушників.
Типовим явищем було спорудження прибуткових будинків одним власником на сусідніх ділянках, углиб садиби за кілька етапів. Правилами забудови це не заборонялося.
Так, відомий домовласник Л. Б. Гінзбург після спорудження великого прибуткового будинку на вул. Миколаївській, 9 у 1900-1901 роках згодом вклав капітал у ще більший прибутковий будинок на суміжній ділянці по вул. Інститутській, 16-18, де у 1910-1912 роках було споруджено найвищий у Києві 8-11-поверховий житловий прибутковий будинок.
Священик П. І. Янковський, маючи двоповерховий цегляний будинок на вул. Обсерваторній, 19 (архіт. О. Р. Хойнацький, 1880), заповів велику садибу дітям, і згодом було споруджено ще чотириповерхові прибуткові будинки на вул. Обсерваторній, 21 (1898-1899) та 17 (1910-1911), переписавши всі три будинки синові і двом донькам.
Спорудження спершу флігеля, а потім фасадного будинку здійснювалося на вузьких та видовжених ділянках, наприклад, на вул. Святославській, 4.
Нумерація будинків у Києві
Нумерація будинків у Києві здійснювалася «в порядке полицейских нумеров» зліва направо: лівий бік складали непарні номери, правий бік вулиці – парні номери.
Порядок передбачав нумерацію вулиць від Дніпра по головних напрямках і від головних напрямків (Хрещатик – Велика Васильківська, Бібіковський бульвар – Брест-Литовське шосе, Велика Житомирська – Львівська – Дорогожицька, Олександрівська – від Печерська на Поділ) йшла нумерація бічних вулиць.
Цей порядок існує й досі.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]