Прибуткові будинки Києва

Прибуткові житлові будинки набули масового поширення наприкінці XIX – на початку XX століття в усіх великих європейських містах. Для мешканців Києва середнього класу прибуткові будинки стали основним типом житла.

Протягом 1895-1901 та 1907-1914 років у Києві відбувались справжні «будівельні лихоманки». У цей час було споруджено понад тисячу багатоповерхових секційних житлових будинків, квартири в яких здавалися в аренду та приносили прибуток власникам будинків.

Разом з громадськими будинками різного призначення, зведеними у цей час, прибуткові будинки, завдяки жовтоцегляним фасадам, сформували певне київське урбаністичне середовище, збагачене неповторним рельєфом міста, чарівними краєвидами, пам’ятками сивої давнини посеред буйної зелені.

Саме так виник і розвинувся київський міський побут – певний уклад життя, традиції та звичаї, які були притаманні Києву.

Вік прибуткових будинків Києва виявився надто коротким. Після 1919 року прибуткові будинки почали націоналізувати, квартири перетворювали з індивідуальних на комунальні, багатосімейні. Відтоді прибуткові будинки як такі зникли.

Капітальні ремонти 1960-х років знищили деталі екстер’єру, інтер’єри та планування помешкань. Робилося це заради надання кожній родині окремої квартири, тому що комунальне житло не витримало випробування часом.

На початку XIX століття населення Києва становило близько 25000 чоловік, а забудова була переважно дерев’яною. Загальний вигляд міста формували численні церкви та монастирі й одно-, двоповерхові будинки, за давнім українським звичаєм потиньковані та побілені. Чисельність населення зростала досить повільно.

У 1830-хх роках, цар Микола І, який дуже любив Київ як “мать городов русских” та колиску православ’я, наказав архітекторам В.І. Беретті, Л. В. Станзані та інженеру Л. І. Шмигальському розробити та затвердити генеральний план Києва. Згідно цього плану, подальша розбудова Києва передбачалась уздовж річки Либідь та в напрямку Святошина, Лук’янівки та Куренівки.

Характер забудови регламентувався розрядом вулиць. Було споруджено Київську фортецю, Університет св. Володимира, дві чоловічі гімназії, кадетський корпус, Інститут шляхетних дівчат, а згодом – Лук’янівський тюремний замок та арештний дім.

Тривалий час основу забудови Києва становили дерев’яні будівлі. Так, 1856 року в місті було 4873 будинки, з яких лише 361, або 7%, – кам’яні.

На початку 1870-х років нове будівництво провадилося усе ще з перевагою дерев’яних споруд. За три роки (1871-1873) було зведено нових кам’яних будинків 117, а дерев’яних – 2952. Це були переважно особняки та одно- двох- поверхові будинки.

Поняття «прибутковий будинок» у той час ще не існувало. Мешканці Києва, які не мали власного житла, якщо це дозволяли їх доходи, знімали житло у домовласників, що мали зайві кімнати або окремі квартири у власному будинку.

Вже наприкінці 1870-х років, коли будувалися триповерхові прибуткові житлові будинки (вул. Велика Житомирська, 34, 1880 – ця дата була на підлозі вестибюля; Костьольна, 4, флігель – 1878), усе ще переважало спорудження одно- та двоповерхових «на півповерх» будинків.

Прикладом такого будинку є «Будинок Булгакова» на Андріївському узвозі, 13, споруджений за дуже типовою схемою. Будинок Булгакова побудовано у 1888 році за проектом цивільного інженера М. М. Горденіна на замовлення дружини київського купця В.О. Літошенка. Будинок мав дві квартири (по одній на кожному поверсі), крамничку з квартиркою при ній – на півповерсі, бічне розташування парадних сходів та засклену галерею – у внутрішньому дворі. Одна квартира, яка була кращою, мала 7 кімнат та крамничку з квартиркою при ній – розміщувалась на другому поверсі та винаймалась, а господарі-власники будинку мешкали на першому поверсі у 5-ти кімнатній квартирі.

У ті часи Київ був містом провінційним з усталеними консервативними традиціями та така схема була найтиповішою. Гонитви за величезними прибутками й надприбутками у галузі житла тоді ще не було.

Інтенсивна розбудова Києва почалася лише у 1890-х роках, коли гостро постала проблема житла. Така ситуація була пов’язана з тим, що Київ став своєрідною «цукровою» столицею не лише Південно-Західного краю, а й усієї Російської імперії. Розвиток цукроваріння був зосереджий у Київській, Подільській та Волинській губерніях, щорічні київські контрактові ярмарки, перетин залізничних і водних шляхів, адміністративний центр трьох губерній – це зумовило зростання Києва. Так, 1912 року у Південно-Західному краю було вироблено 61,6 мли пудів цукру, або майже 55% усього виробництва Російської імперії. Його збут на контрактовій основі зосереджувався саме у Києві.

Це обумовило приплив людей до міста, які були зайняті не у виробничій, а в конторсько-посередницькій, чиновницькій, обслуговуючій та інтелектуальній сферах. Крім того, у Києві завжди зосереджувалася значна кількість військ, управлінського апарату та навчальних закладів. Промислові підприємства не були домінуючими для працевлаштування.

Саме ці обставини й спричинили потребу міста у великій кількості нових квартир. Ці особи, за своїм майновим станом, здебільшого, не мали можливості швидко придбати нерухомість у вигляді ділянки під забудову або ж власний будинок, тому найоптимальнішим було задоволення масової потреби у житлі за рахунок спорудження великих багатоповерхових житлових будинків для здачі їх у найм. У такий спосіб вирішувалась житлова проблема великих міст у всій Європі, власне, як і в Києві.

На початку 1890-х років Київ уже мав перші електростанції, перший в Україні та Росії електричний трамвай, водогін, каналізацію. Від 1870 року, коли внаслідок впровадження у Російській імперії міської реформи було утворено Думу та її виконавчий орган – Міську управу, почалося регульоване керування і будівничої справи.

У складі управи діяв будівельний відділ з дипломованими архітекторами, інженерами, землемірами, які складали й розглядали проекти, кошториси, перевіряли звіти про будівництво, дотримання та виконання всіх чинних вимог. Управа давала дозвіл на будівництво.

Отож від середини 1890-х років Київ охопила «будівельна лихоманка». У цей час місто підкорилось загальному процесу капіталізації житла – великий багатоповерховий і багатоквартирний будинок став джерелом прибутку. Вкорінюється поняття «прибутковий будинок».

Саме внаслідок масового поширення принципу вкладання капіталу в житлове будівництво за досить короткий термін, Київ набув того вигляду, який ще донедавна становив характерну ознаку його історичного центру.

Ось рядки з київського путівника тієї доби про місто: «Ці багатоповерхові будинки виросли за якихось п’ять-шість років у період будівельної лихоманки, що охопила Київ у 1895 році. Земля в центрі міста купувалася з бою, старі будинки, ще цілком придатні для житла, зносилися дощенту, а замість них поставали гігантські будівлі новітньої формації. Кількість цегельних заводів зросла, ціни на цеглу підскочили мало не вдвічі, банки видавали позички направо й наліво, місто стало невпізнанним зовні. Досить сказати, що кількість новоспоруджених кам’яних будинків за період від 1898 до 1901 року сягнула вражаючого числа – близько 1000».

Але це не були винятково прибуткові будинки. Чимало будувалося й дерев’яних, та й саме поняття «будинок» у таких переліках не розкрито кількістю квартир. Тим часом 1897 року в Києві налічувалося 11132 дерев’яних будинки і 2630 – кам’яних, або менше 20%. Отже, прибутковий будинок як такий все ще не переважав у забудові. Однак «лихоманка» тривала.

Згідно з даними Всеросійського перепису 1897 року, чисельність населення Києва становила 259711 чоловік – проти лише 127 000 чоловік у 1874 році, тобто менш ніж за чверть століття місто чисельно зросло удвічі.

М. Сементовський у своїй книзі 1900 р. “Киев, его святыни, древности, достопамятности и сведения, необходимые для его почитателей и путешественников” наводить дані, яким був у 1897 році склад киян за соціальним походженням:

дворян потомствених – 13220 осіб;
дворян особистих – 12 060 осіб;
духовенства білого – 744 особи;
духовенства чорного – 1055 осіб;
почесних потомствених громадян – 8353 особи;
особистих громадян – 11157 осіб;
купців – 6806 осіб;
міщан – 118530 осіб;
цехових – 456 осіб;
селян – 68200 осіб;
колоністів – 150 осіб;
євреїв-землеробів – 154 особи;
військових, що не перебувають на службі, – 10448 осіб;
іноземних підданих – 5634 особи;
інших – 2754 осіб.

Наведені дані свідчать, що переважну більшість киян за соціальним походженням становили міщани та селяни, загалом 186 730 чоловік, або 71,9% від чисельності усього населення міста. Лише 25280 чоловік, або менше 10% населення, становили в Києві особи дворянського походження – тобто ті, хто, на перший погляд, мав би займати краще житло. Насправді було чимало киян, які за соціальним походженням належали до нижчого стану (міщани, селяни, інші), інколи, і навіть дуже часто, посідали в суспільстві становище значно вище, ніж деякі дворяни, маючи у приватній власності заводи, фабрики й ті самі прибуткові будинки.

У розпал «будівельної лихоманки» знаходили нові вільні ділянки, переважно незаймані, розташовані в центрі або близько до нього.

У період посиленого будівництва в Києві утворилося декілька нових чудових вулиць: це, насамперед, вулиці, розбиті на колишній велетенській садибі Меринга (вул. Миколаївська, Ольгинська, Мерінгівська і Нова), та Святославська вулиця, що виникла в Афанасіївському яру (неподалік міського театру).

У цей час найбільше прибуткових будинків було зведено на вулицях Басейній, Безаківській, Бульварно-Кудрявській, Великій Васильківській, Великій Володимирській, Великій Житомирській, Верхньому та Нижньому Валах, Волоській, Гоголівській, Дмитрівській, Жилянській, Інститутській, Караваєвській, Кирилівській, Костянтинівській, Кузнечній, Львівській, Лютеранській, Малій Васильківській, Малій Володимирській, Малій Житомирській, Маріїнсько-Благовіїщенській, Михайлівській, Межигірській вулиці й Михайлівському провулку, Несторівській, Олександрівській, Паньківській, Прорізній, Пушкінській, Рейтарській, Святославській, Софіївській, Стрілецькій, Трьохсвятительській, Фундукліївській, Хоривій, Хрещатику, Ярославовому Валу, Ярославській. На кожній із цих вулиць було зведено у цей час від 5 до майже 50, наприклад, на Маріїнсько-Благовіщенській прибуткових будинка, а загалом – близько 850.

На початку XX століття загальна економічна криза позначилася і на київському будівництві: вільних коштів не залишилось та настала так звана домовласницька криза.

А далі – російсько-японська війна та перша російська революція 1905 року. Будівництво в Києві майже припинилося.

Порівняння статистичних даних за подальший період розвитку Києва свідчить, що чисельність населення зростала до 1906 року досить незначно: так, з 319,0 тис. чоловік у 1902 році населення зросло до 336,8 тис. чоловік у 1906 році, тобто менш як на 6%. Це наслідки загальної економічної та політичної кризи.

Згодом настає друга київська «будівельна лихоманка».

“Спутник по г. Киеву” С.М. Богуславского розповідає, що після останніх років затишшя, яке настало в міському домобудівництві, знову почалось пожвавлення, і за 1907-1912 роки Київ збагатився цілим рядом (близько 800) нових величезних будинків гарної архітектури.

У період другої «лихоманки», що тривала до початку Першої світової війни, найбільше прибуткових будинків з’явилося на вулицях Бульварно-Кудрявській, Великій Васильківській, Великій Житомирській, Кузнєчній, Львівській, Малій Васильківській, Малій Володимирській, Маріїнсько-Благовіщенській, Пушкінській, Рейтарській, Тарасівській, Фундукліївській, Чеховському провулку, Ярославовому Валу, а загалом – близько 350.

Згідно зі статистичними даними, населення міста зросло на 1907 рік майже на 100 тисяч, тобто збільшилося на третину. Це зумовило другу «лихоманку». На її останньому етапі, 1914 року, міська управа надала ще 76 дозволів на спорудження нових кам’яних будинків, які мали бути заввишки лише по три й більше поверхів. Серед них: чотириповерхових – 17, п’ятиповерхових – 9, шестиповерхових – 24, семиповерхових – 7, восьмиповерхових – 1.

Населення Києва у 1914 році становило 626,3 тис. осіб. У порівнянні з 1897 роком – зросло у 2,5 рази. У дореволюційний час, 1915 рік – близько 631,0 тис. осіб. Уже наступного, 1916 року, в Києві налічувалося, згідно перепису населення 571,6 тис. осіб, це було зумовлено пересуванням військ та масовою панікою, яка охопила місто у зв’язку з наближенням лінії фронту і викликала евакуацію багатьох вищих та середніх навчальних закладів (суспільство цінувало й берегло своє майбутнє) та цілих родин киян на схід, переважно до Саратова.

Отже, з початком Першої світової війни житлове будівництво у Києві майже припинилося. За роки війни було споруджено декілька величезних військових училищ, казарми, фабричні корпуси, якими до кінця XX століття користувалися за прямим первісним призначенням.

Центральна частина Києва у 1910-ті роки мала досить європейський вигляд, набутий у результаті обох «будівельних лихоманок». Європейський вигляд фасадів будинків, попри всі здобутки й втрати радянської доби, продовжував формувати характерне обличчя столиці вже суверенної незалежної соборної України. Крім поодиноких мурованих храмів і монастирів, які лишилися від часів розквіту міста Володимира та міста Ярослава, від часів великокнязівських, від часів українського бароко, так щедро виплеканого гетьманами й старшиною козацькою, особливо, гетьманом Іваном Мазепою – від усього того залишилися дорогоцінні вкраплення у різночасові красоти Києва.

Наприкінці XIX – на початку XX століття у Києві було зведено величезну кількість споруд:

храми різних конфесій (православні собори, церкви, монастирі, римо-католицький костьол, іудейські синагоги, караїмську кенаса, молитовні будинки тощо),
численні громадські будівлі (театри, цирк, іподром, велотрек, народні будинки, бібліотеки, міський музей, громадські зібрання різних станів суспільства тощо),
критий ринок, лікарні, лазні, притулки, казарми,
навчальні заклади різних рівнів,
особняки,
сотні багатоповерхових прибуткових житлових будинків.

Саме багатоповерхові прибуткові житлові будинки за короткий термін існування створили дуже своєрідне середовище побуту величезної кількості киян та певним чином вплинули на їх звички, манеру поведінки та розвиток особистості.

Вони сприяли поглибленню тієї соціальної прірви, яка, складаючись з багатьох інших чинників, призвела до революцій. Звісно, що контрасти в старому суспільстві дійсно були, і аж надто кричущі, однак можливість мати за гроші все, чого забажаєш, не йшла ні в які порівняння з «досягненнями» радянської «зрівнялівки» заради «соціальної справедливості».

Вік прибуткових будинків Києва виявився надто коротким. Після встановлення радянської влади прибуткові будинки як приватну власність було конфісковано, передано кооперативам, а далі – державі. Однак, найсуттєвішим є те, що прибуткові будинки втратили основну житлову функцію окремих впорядкованих ізольованих квартир та кожна квартира перетворилася на «комунальну» — з наданням окремих кімнат окремій родині із загальним користуванням кухнею та санітарними зручностями. Чимало колишніх віталень у таких квартирах було перегороджено на дві-три кімнатки,«ущільнено» заради тієї ж таки «соціальної справедливості».

Фізично, навіть за умов варварської експлуатації як «комунальної», «загальнонародної» власності, колишні прибуткові будинки змогли проіснувати до капітальних ремонтів по сто років. Саме капітальні ремонти остаточно знищили не лише оздоблення інтер’єрів, які іноді становили величезну художню цінність, а й саме планування квартир, заради єдиної тези періоду радянської доби – «надати кожній радянській родині окрему ізольовану квартиру». За встановленими радянськими нормами лише найвищі посадові особи державної та партійної верхівки могли користуватися багатокімнатними квартирами, які вже були державними, «казенними» та не підлягали переплануванню й поділу на невеликі одно-, дво-, трикімнатні квартири.

Зневажливе, виплекане десятиліттями ідеологічної обробки населення, ставлення до культурної спадщини минулого, настирне втлумачення тези про низьку вартість архітектурного надбання Києва ХІХ-ХХ століть, сприяло варварському нищенню історичної забудови, у тому числі пам’яток світового значення. Це відбувалося на тлі політичного та фізичного нищення інтелектуального цвіту нації, культивування «пролетарського світогляду», який відкидав будь-які прояви буржуазного «старорежимного» способу міського життя. Разом з приватною власністю рішуче засуджувалося все індивідуальне, натомість впроваджувалося «здорове» комунальне життя у комунальних помешканнях та гуртожитках.

Це явище набуло подальшого поширення у повоєнний час, коли на відбудову Києва, на його промислові підприємства масово линула, тікаючи з колгоспів, сільська молодь – носії абсолютно іншого менталітету щодо урбаністичних засад життя.

Новоявлені кияни, гаслом для яких стали рядки відомого українського поета Дмитра Луценка, новоявленого киянина: «Як тебе не любити, Києве мій», покладені на музику уродженцем села Платоном Майбородою, по-своєму сприйняли образ Києва як міста. «Дорогими для мене стали схили Дніпра» (тоді ще не заліснені прибульцями) – натхненно співали вони.

Проте у глибоко ліричних піснях того часу не було слів про архітектурний образ міста – музику, застиглу у камені, – зрозумілий і чужий тим, хто звик до рідного порога, від якого стежка вела до хвіртки через власне обійстя, а не… на парадні сходи багатоповерхівки.

За таких умов і під час капітальних ремонтів, розпочатих досить широко у 1970-ті роки, знищувалися декоративні вежі, аттики, різьблені парадні двері, ворота, коване огородження балконів, ліплені прикраси тощо – чужі й не потрібні радянським власникам.

На зламі XX-XXI століть, коли вседозволеність і корумпованість на всіх рівнях стали нормою, зухвале псування історичного центру Києва призвело до нових втрат. Коли в останні десятиліття громадськість почала піднімати голоси протесту проти такого ставлення, це на певний час призупинило суцільне нищення. Однак згодом всевладно запанувала виняткова вигода тих, хто замовляє нову забудову, і тих, хто, нехтуючи нормами та правилами будівництва, за браком моралі и сумління мочав «ущільнювати» старі квартали центру Києва. Отож лиха завдано
чимало, і Київ продовжує втрачати власне обличчя.

З книги Дмитра Малакова “Прибуткові будинки Києва”