Типи прибуткових будинків

typy-prybutkovyh-budynkiv

Прибуткові будинки – це будинки, які здавались повністю чи поквартирно в оренду та приносили прибуток власнику. За призначенням прибуткові будинки можна поділити на два види: житлові та виробничі.

Прикладом виробничого прибуткового будинку є чи не найбільший будинок у Києві – прибутковий будинок греко-синайського Свято-Катерининського монастиря, споруджений 1912 року і відданий в оренду М. М. Вайнтробу; будинок призначався для розміщення торгових складів, банків, контор (Контрактова площа, 2-А).

Можна ще зазначити готелі, «умебльовані кімнати», які також приносили чималий прибуток власникам.

Значного поширення набули й невеличкі затишні й привабливої архітектури прибуткові будинки, які умовно можна назвати будинками «особнякового типу». Звичайно кращу квартиру займав там сам домовласник, решта здавалася в аренду.

Багатоповерхові прибуткові будинки секційного типу стали наймасовішим попередником пізнішої міської забудови, що здійснювалась у 30-50-ті роки за індивідуальними проектами, а в 60-90-ті роки XX ст. – за типовими проектами суцільними житловими масивами.

Так само як в інших великих містах Європи того часу, київські житлові секційні прибуткові будинки пройшли еволюцію від простої прямокутної форми плану, через найпоширеніший Т-подібний план і до складної конфігурації. Поступово вдосконалюючи план, архітектори тим часом прагнули якомога заощадливіше використати площу особливо дорогих ділянок у центрі міста.

Головна увага зосереджувалася саме на вигоді та дуже часто на шкоду вимогам гігієни. У такий спосіб з’являлися будинки-монстри з похмурими дворами-колодязями, де ніколи не бувало сонця та застоювалося зіпсоване повітря (вул. Пушкінська, 21-23; Михайлівський провулок, 1 і Прорізна, 18-20; Тарасівська, 9; Мала Васильківська, 34). Саме такі негативні зразки ставали головними аргументами у суперечках про доцільність подібної забудови міст, зокрема й Києва.

Приклад простої композиційної конфігурації: триповерховий на підвальному поверсі прибутковий житловий будинок генерал-лейтенанта О. С. Павлова (будинок з левами), споруджений на початку першої «будівельної лихоманки» 1895 року, за проектом військового інженера М.І. Чекмарьова, знаходиться за адресою: вул. Пушкінська, 33. Односекційний, симетричний, з брамою проїзду праворуч і центрально розташованими сходами при обох фасадах («парадні» на вулиці і «чорні» на подвір’я), будинок мав по дві однакові квартири на поверсі, кожна – на шість кімнат. На фасад виходило по три кімнати: кабінет, вітальня, спальня, на двір – дві дитячі (або дитяча й будуар), їдальня, а також кухня. З кухні двері вели на «чорні» сходи та до комірчини, де мешкала кухарка. Комора (поруч) сполучалася дверима з невеличким коридором «чорного» ходу: сюди зручно було заносити дрова (для опалення й готування їжі), різні припаси. Туалет і ванна кімната розміщувалися біля вхідних дверей і передпокою. З двору будинок має невеличкий ризаліт, що слугував для збільшення площі кухонь та розміщення «чорних» сходів. Подібна схема мала значне поширення, технічно удосконалювалася.

У прибутковому будинку, спорудженому 1909 року на замовлення генерал-майора Ф. А. Ягимовського за проектом цивільного інженера В. А. Безсмертного на вул. Гоголівській, 23, застосовано односекційну схему з двостороннім розташуванням квартир на чотири і п’ять кімнат кожна. Але, крім оригінально оздобленого фасаду, тут зручнішим є планування, передбачено антресольні поверхи для прислуги.

Дуже заощадливо використано площу забудови для флігеля по вулиці Басейній, 5-Б, що належав київському першої гільдії купцю X. А. Файбишенку. Академік архітектури В. М. Ніколаєв 1900 року спроектував тут чотириповерховий будинок з одним парадним та двома «чорними» ходами, з розташуванням чотирьох три- та чотирикімнатних квартир на поверсі. Щоправда, квартири не мали ванних кімнат та кімнат для прислуги і розраховувалися на клієнтів скромного достатку.

Більш досконалим був розвинутий Т-подібний план, дуже зручний на вузьких ділянках. У таких будинках парадні сходи віддалялися вглиб та звільняли фасадну частину для житлових приміщень. Таким чином з’являлася додаткова кімната, яка мала окремий вхід зі сходової площадки та сполучалась з сусіднім приміщенням, яке зазвичай використовували для кабінету приймальні представники вільних професій (лікарі, адвокати, інженери тощо), де вони могли вести прийом клієнтів.

Решта приміщень розташовувалася аналогічно будинкам прямокутного плану, але Т-подібна конфігурація дозволяла зручніше розпланувати квартиру, дати більше світла в допоміжні кімнати, розмістити в кутку балкон тощо. Видовження «ніжки» літери «Т» в глиб подвір’я дозволяло розміщувати в цій частині по декілька кімнат.

Наступним етапом збільшення житлової площі на ділянці забудови такого самого розміру став Н-подібний план буднику, причому на фасад ця «літера» виходила поставленою ребром. Внутрішнє розташування парадних сходів («чорні» розміщувалися обабіч них) спонукало зсунути на півповерхи квартири фасадної і тильної частини будинку – задля спільного користування одними парадними сходами. Така схема є характерною для будинків, які споруджені на початку 1910-х років, під час другої київської «будівельної лихоманки» (Кузнєчна, 9; Жилянська, 41; Пушкінська, 21).

Чи не найвигадливішу конфігурацію мав найбільший та найвищий у Києві будинок Л. Б. Гінзбурга (Інститутська, 16-18 – не зберігся), де від землі було взято все.

Якщо розміри земельної ділянки дозволяли, прибутковий будинок споруджували у вигляді замкненого прямокутника – з вікнами, звернутими всередину подвір’я з усіх чотирьох боків (вул. Фундукліївська, 10, 32; Тарасівська, 9; Терещенківська 13; Велика Васильківська, 34).

Окремо слід зазначити планування наріжних, найчастіше Г-подібних у плані будинків. Вже саме розташування ділянки разом з вимогами постанов міської Управи диктувало завжди неординарне рішення. Само собою виходило дві секції з двома парадними ходами. Кожен наріжний будинок неодмінно оздоблювався вежею, шатром, шпилем, добре помітними здаля, а в плані виділявся еркером, виступом, лоджією, входом до магазину, що найчастіше розміщувався у такому місці на першому поверсі (Фундукліївська, 30/10; Прорізна, 24/39; Володимирська, 40; Велика Житомирська, 8 і 40).

Великі будинки, розміщувані на наріжних ділянках, не завжди мали симетричне вирішення фасадів та однакове планування помешкань. Так, відомий прибутковий будинок Б. В. Мороза (Володимирська, 61/11, ріг Караваєвської), маючи, відповідно до ділянки забудови, більшу протяжність уздовж Караваєвської вулиці, одержав і різне планування: найбагатші помешкання групувалися вздовж вул. Караваєвської – величчю й помпезністю відзначаються й парадні сходи з цього фасаду, натомість бічний вхід з вул. Володимирської облаштовано доволі скромно.

Вкрай раціонально використано велику земельну ділянку на вул. Верхній Вал, 54. Тут було споруджено 11-секційний будинок, фасад якого простягнувся вздовж Верхнього Валу, вул. Почайнинської та вул. Хоривої.

Загалом, повторення у плануванні досить рідкісні: кожен архітектор був вільним у творчості. Першими заощаджувати кошти розпочали домовласники ще наприкінці ХІХ ст., вдаючись до повторного використання проектів, про що свідчать у Києві прибуткові будинки Ф. Михельсона на вул. Пушкінській, 35 і 37 (фасадні й флігельні, споруджені у 1888 і 1896 роках) або на вул. Кузнєчній (Горького), 9, на вул. Некрасовській, 4-6, на Андріївському узвозі, 2 (з деякими несуттєвими змінами і на один поверх вище). Чимало повторень було і у творчому доробку техніка-архітектора А.-Ф. К. Краусса.

Іншими різновидами типізації були дво- та трисекційні будинки (Інститутська, 27/6; Банківська, 3-5; Мала Васильківська, 12; Володимирська, 48-А), споруджувані в рядовій, так званій «стрічковій», забудові кварталів. Утім, це не стосується тих випадків,коли власник садиби мав змогу придбати чи успадкувати й забудовувати садибу у декілька етапів (Велика Житомирська, 8,8-А, 8-Б; Обсерваторна, 17,19, 21; Ярославів Вал, 14,14-А).

Досить поширеним був прийом забудови в глиб ділянки, якщо за розмірами така можливість існувала. Так споруджували флігель у другому ряду (Ярославів Вал, 14; Велика Васильківська, 25; Мала Васильківська, 4, 8, 20, 22, 27, 29, З0, 34, 38; Мала Володимирська, 32, 74; Бульварно-Кудрявська, 14, 21; Львівська, 66; Святославська, 4) заввишки не менше від фасадного будинку або й у третьому ряду, якщо це дозволяли глибина ділянки та мінімальна відстань між фасадами, зумовлена відповідними постановами міської Управи (Пушкінська, 12; Мала Володимирська, 30, 45;
Бульварно-Кудрявська, 8).

Чимало цікавих архітектурних вирішень і забудови ділянки та планування помешкань виникло на початку XX століття, коли зросла майстерність зодчих і апетити замовників-домовласників. Так, досить поширеним був прийом облаштування магазинів, крамниць, майстерень, різних закладів на перших-других поверхах прибуткових будинків. Це були й шикарні магазини-салони на два поверхи (Миколаївська, 9), і скромні торговельні приміщення, де вхід розташовувався поміж двох невеличких вітрин, під якими часто були вікна з ґратами – для освітлення підвалу, де зберігалися товари (Михайлівська, 11), або з низеньким антресольним поверхом над магазином (Бульварно-Кудрявська, 51), де міг мешкати і сам лавочник. І все ж архітектор змушений був підкорятися розмірам ділянки, усталеним прийомам та вимогам постанов міської Управи, а також смаку замовника.

Принцип раціонального планування помешкання, не «вправлений» у затісні рамки, обмежені розмірами ділянки забудови, а розміщеного вільно, «як хочеться», втілений хіба що в одній споруді – прибутковому будинку архітектора В. Городецького на Банківській, 10. Саме там усі кімнати згруповано найдоцільніше, за потребами і уявленнями 1900-х років. Отже, з респектабельного вестибюля двері вели до досить просторого передпокою, а з останнього – до кабінету (традиційно орієнтованого на головний фасад), великої вітальні, їдальні та до решти внутрішніх приміщень – посудомийної, коридора і далі. Отож по периметру – мала вітальня, будуар, спальня, дитяча, кімнати гувернантки, кухарки, лакея, а також кухня, туалети та навіть запасна кімната. Усі приміщення сполучалися між собою відповідно до функціонального призначення.

На вузьких ділянках забудови споруджувалися односекційні житлові прибуткові будинки з бічним розташуванням сходів і одною квартирою на поверх (Олександрівська, 21) і з розвинутим в глиб садиби крилом зі службами.

На першому етапі спорудження прибуткових будинків, коли ще не окреслився чітко принцип секційності і типізації, споруджувалися романтизовані, складної конфігурації будинки. Поодинокі приклади збереглися і в Києві (Володимирська, 43).

Раціональні планувальні схеми секційних будинків характерні для 1910-х років (Виноградна, 5-А; Костьольна, 8; Мала Житомирська, 8).

Великі, оснащені за останнім словом техніки прибуткові будинки називалися в побуті «панськими» («барскими» – рос.) і, відповідно, рекламувалися у пресі: «Барские квартиры (электрическое освещение, лифт, центральное водяное отопление), 4,5,7 и 8 комнат со всеми удобствами в новопостроенном доме Дьякова, Николаевская площадь, № 4, осматривать ежедневно от 3 до 5 часов дня. Телефон 224».